Dragan Benović - Nemcima je Zemljišna knjiga Sveta krava

Da su vrata zemljišno -knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda u Beogradu otvorena 24 sata, onda bi ispred njih danonoćno bila gužva. Ovo zbog Zakona o planiranju i gradnji čiji je smisao, osim legalizacije bespravne gradnje, da u Srbiji posle 35 godina zabrane, ponovo omogući promet gradskog građevinskog zemljišta, ali i Zakona o hipoteci, usvojenom krajem 2005. godine koji za odobravanje kredita na ime hipoteke nad nekretninom, podrazumeva da se ista gradi na uknjiženom zemljištu. Šef zemljišno- knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda u Beogradu, Dragan Benović, ocenjuje da "zabrana prodaje i kopovine gradskog građevinskog zemljišta koja je u Srbiji postojala punih 35 godina,  od 1968. do 2003. godine, nije mogla da zaustavi život". Za to vreme građani su zidali svoje kuće, prethodno kupujući placeve internim ugovorima sa vlasnicima zemljišta. Kad je podignute objekte trebalo legalizovati, iako je reč o kupcima koji su pod tržišnim uslovima kupovali zemljište, postavilo se pitanje validnosti takvih kupoprodajnih ugovora, a samim tim i uknjižbe zemljišta na kome je objekat podignut, kaže za "Građevinar", Benović.

-Tek Zakonom o planiranju i izgradnji od 15. maja 2003.godine dozvoljen je promet neizgrađenog građevinskog zemljišta. Sve promete zemljišta koji su se dešavali u tom višedecenijskom periodu,  sada treba legalizovati u skladu sa važećim propisima. Ovo iz razloga što je pribavljanje prava korišćenja na zemljištu nužan uslov za legalizaciju divljih- već izgrađenih objekata, ali i nužan preduslov za dobijanje građevinskih dozvola objekata koji će se tek graditi.

 Teško uspevate da izađete u susret svim pitanjima i zahtevima građana?

- Izvesno interesovanje građana za upis u zemljišnu knjigu pojavilo se početkom devedesetih godina prošlog veka, pošto je građanima dopušten otkup društvenih stanova. Narod je  počeo da stiče svest o potrebi upisa u zemljišnu knjigu, jer je vlasnički list legitimacija o postojanju prevashodno prava svojine na  određenoj nepokretnosti. Kod prometa nepokretnosti, njene kupovine ili davanja u zalog, kad postoji interesovanje trećih lica, uvidom u knjigu nepokretnosti se dolazi do saznanja o načinu na koji je neko stekao pravo svojine na  toj nepokretnosti, odnosno da li je ista opterećena ili ne određenim teretom.

Zemljišna knjiga je javna knjiga i svako je može razledati, baš kao i isprave na osnovu kojih je upisana nekretnina.

Šta znači pod teretom?

- Postoje stvarni i lični tereti. Nekretnina je pod teretom kada postoje zabeležbe postojanja prava iz Ugovora o doživotnom izdržavanju, zabeležbe privremenih mera zabrane otuđenja i opterećenja, zabeležbe sporova, javnih prodaja, lišavanja poslovnih sposobnosti imaoca prava, kao i glavni tereti i hipoteke koji su upisani na određenoj nekretnini. Prema ranijem Zakonu hipoteka se mogla uspostaviti samo nad objektom nad kojim je dokazano pravo svojine, međutim novi Zakon o hipoteci pruža mogužnost opterećenja nepokretnosti i objekata u izgradnji, ukoliko se poseduju validna dokumenta za gradnju.

 Koliko je interesovanje naših građana za upis hipoteka ?

- Na teritoriji koju mi pokrivamo, a to je 35 do 40 katastarskih opština u Beogradu, samo u 2008. godini, imali smo između 3.500 i 4.000 podnetih zahteva za upis hipoteke nad nakretninom. Po tim zahtevima se odmah postupa, odnosno donosi rešenje o uspostavljanju hipoteke.

 Kad smo kod nadležnosti i opština, veliki deo vašeg posla je prešao u nadležnost RGZ-a.

- Da. U našoj, tj. nadležnosti Drugog opštinskog suda, još uvek su Opštine Voždovac, Zvezdara, Palilula i Čukarica i još neke katastarske opštine poput Barajeva, Ostružnice, Umke...

 Kritikovali ste prelazak zemljišnih knjiga iz nadležnosti suda u katastar? Bojite se posledica?

- Da. Pre desetak -petnaest godina Vlada RS je usvojila Zakon o katastru nepokretnosti i upisa prava u katastar nepokretnosti. Ja, kao pojedinac, Drugi Opštinski sud u Beogradu kao ustanova, Advokatska komora Grada, Advokatska komora Srbije i Udruženje pravnika Grada i Srbije bilo smo izričito protiv tog zakona. Smatramo da njime nije učinjen nikakav iskorak u kvantitetu, kao ni u kvalitetu načina rešavanja podnetih zahteva. U cilju sređivanja katastarske evidencije, kako bi RGZ postepeno preuzimao zemljišne knjige koje su do tada bile u nadležnosti sudova, između Svetske banke i Vlade Srbije potpisan je Ugovor o kreditu, u iznosu od oko 30 miliona dolara. Lično smatram da je to uzalud potrošen novac. U isto vreme kada je Svetska banka odobrila kreditnu tranšu, za potrebe katastra i njihovog preuzimanja zemljišnih knjiga, 2002. godine Izmenama i Dopunama Zakona o zemljišnom promeru i katastru, katastar se odriče svoje prirodne i suverene fukcije -snimanja zemljišta. Snimanje zemljišta, koje je do tada isključivo bilo u nadležnosti katastra se iste  godine poverava privatnim agencijama. Ljudi masovno napuštaju katastar i osnivaju privatne agencije jer je izrada geodetskog snimka unosan posao, a suma od 100 eura, koliko najmanje iznosi izrada jednog geodetskog snimka, umesto na račun katastra i države preliva se u džepove privatnih agencija, kojih danas u Srbiji ima oko četiri storine.

Kažete da je kredit koji je odobrila Svetska banka nenamenski potrošen?

-Tako je, jer se ništa suštinski nije uradilo. Tamo gde je postojao zemljišno -knjižni sistem katastar je jednostavno te podatke preneo u elekronsku formu. Pri tome,  prilikom prepisivanja zemljišnih knjiga je napravljen ogroman broj grešaka. Kada su shvatili da to prepisivanjem neće ići, jer preti haos, odlučili su da skeniraju zemljišnu knjigu.

Napravite nam razliku u funkciji zemljišne knjige i katastra?

-I katastar i zemljišna knjiga su svih ovih decenija postojali u Srbiji, to su predratni zakoni. Smisao postojanja katastra je bio da evidentira sve parcele i sve posednike, tj. sve ono što fizički predstavlja nepokretnost, kako zemljište tako i ono što je izgrađeno njemu, a potom  da se utvrde posednici. Zadatak zemljišne knjige je bio da za tako prihvaćene nepokretnosti ustroji pravne činjenice. Da utvrdi ko je stvarni vlasnik jer biti u posedu jedne nekretnine ne znači i obaveznopravo svojine na istoj. Katastar je bio od značaja za državu, jer su se poreske uprave prihoda oslanjale na podatke iz katastra. Da bi naplatila porez, državi nije bilo bitno ko je vlasnik, već ko je posednik zemljišta. Preuzimanjem zemljišne knjige, tj. svojinske- vlasničke evidencije koja je bila u isključivoj nadležnosti sudova, kako je već to i na zapadu, postepeno će se gasiti osnovna funkcija katastra,  a to je evidencija posedovnog stanja. Doduše, u katastru nepokretnosti je ostavljena mogućnost privremenog upisa posednika koji će, ukoliko za dve godine ne dokažu pravo svojine, biti izbrisani iz te evidencije.

 Tvrdite da je za evidenciju vlasništva jedino merodavan Zemljišno- knjižni sud?

-Baš tako. Ovo  iz razloga, što u Zemljišno- knjižnom sistemu, na odluke zemljišno- knjižnih sudova građani imaju pravo zaštite sve do Vrhovnog suda. Na odluke Zemljišno- knjižnih sudova, kao prvostepenih, po žalbi odlučuje Okružni sud, a na njihove odluke, po žalbi, odlučuje Vrhovni. U Zakonu o katastru nepokretnosti, katastar kao prvostepeni organ donosi rešenje, na koje je moguće uputiti žalbu samo RGZ-u, kao drugostepenom organu i tu je kraj. A, što se tiče rada sudova i RGZ-a, to su dve neuporedive stvari. Ipak je samo sud, jedan nepristrasan organ, a mnogi se danas usuđuju da komentarišu  rad sudova, kvalitet sudskih odluka i  rad sudskih veštaka. Ne mogu da verujem šta sve traže od domentacije strankama i šta se usuđuju da komentarišu.

 Kažete da je Srbija jedna od retkih zemalja koja je zemljišnu knjigu poverila katastru?

-Imao sam sreću da vidim kako to izgleda, recimo u Nemačkoj. Nemci za svoju zemljišnu knjigu kažu da im je sveta krava. Možete im sve dirati u pravosuđu, ali zemljišnu knjigu ne možete nikako. Našoj zemljišnoj knjizi ne može se ništa prebaciti, u smislu tačnosti i pouzdosti. Jedino ima tehnički nedostatak, što je podatke uz jedan dobar program treba prebaciti u elekronsku formu.  Bilo bi dobro da postoji baza podataka za teritoriju  cele Srbije, i na taj način, pritiskom na dugme  ista bi mogla buti dostupna svim zainteresovanim licima.

Na ime sređivanja katastarske evidencije, Vladi Republike Srbije je od strane Svetske banke, Ugovorom iz 2004. godine odobrena kreditna tranša od 30 miliona dolara. Korisnik sredstava je Republički geodetski zavod, a svrha dodele kredita je snimanje i evidentiranje faktičkog stanja nepokretnosti u Srbiji. Dok u RGZ-u navode do je danas uknjiženo preko 80 odsto teritorije Srbije, Benović kaže da je to netačno.

-Nije tačno da je tolikim procentom teritorija Srbije uknjižena, već samo da je pokrivena katastrom. Postoje čitava bespravno podignuta naselja koje je nomoguće upisati u bilo koju vlasnički evidenciju, dok se ne legalizuju bespravni objekti u njima. Sve ono što nije moglo biti upisano u zemljišnu knjigu, ne može biti upisano ni u katastar nepokretnosti, tvrdi Benović, i dodaje da je nemoguće do 2010.godine katastrom nepokretnosti pokriti teritoriju cele Srbiju, a da se to uradi na kvalitetan način.

Iako već odavno urbane,  pod građevinama u Beogradu još uvek postoje teritorije koje se vode kao voćnjaci i vinogradi. To je slučaj sa Mirijevom, delovima Rakovice, Kneževca, Žarkova ... Stanovnici ovih naselja, savesni korisnici zemljišta , a ujedno i vlasnici divlje podignutih objekata na istima, muku muče da fizički razdele i razgraniče svoje parcele. Pojedinci koji su imali iskustava u rešavanju ovakvog Gordijevog čvora, kao i mnogi advokati, tvrde da isti može da se odreši samo uz pomoć države,  tj.da se izvrši vlasnička evidencija, javnim izlaganjem Zemljišno- knjižnog uloška, odnosno upisom faktičkog stanja na terenu, uz izjavu korisnika i njegovih suseda koji se tom prilikom pozivaju na izjašnjenje. Benović to negira kao moguće.

-Reč je o postupku koji sledi prilikom preuzimanja zemljišne knjige od strane katastra. Međutim, tako se ne mogu izvršiti promene u vlasničkoj evidenciji. Potreban je dokaz o vlasništvu, a taj dokaz gde imamo više korisnika idealnih delova parcele se pribavlja isključivo Ugovorom o fizičkoj deobi ili vanparičnim postupkom,  ukoliko nema saglasnosti svih korisnika ili neko od njih ne živiu Srbiji, pa nije ni u mogućnosti da priloži svoju saglasnost. Preciznije rečeno,  nikako se samo upisom faktičkog stanja na terenu, uz izjavu samog korisnika to ne može postići, ističe Benović.

 

 Svetlana Nikolić Petrović