Posle početnog velikog interesovanja za subvencionisane stambene kredite, građane Srbije je ohladilo nekoliko informacija koje su ukazale da ti krediti nisu baš tako jeftini
Naime, prvi hladan tuš je usledio kada se pokazalao da građani koji budu dobili subvencionisani kredit za stan moraju, pored učešća, da plate i čitave dve hiljade evra za osiguranje, veštačenja, obrade zahteva, sudske hipoteke, lekarske preglede... Prema računici bankara, za kredit od 50.000 evra plaća se naknada banci 187 evra, dok premija osiguranja kredita iznosi 1.375, a naknada za Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita iznosi oko 30 evra. Takođe, potrebno je platiti i veštačenje, i to za dve stvari, procenu vrednosti i starosti nekretnine, što iznosi oko 200 evra. - Klijent banke mora da angažuje dva sudska veštaka. Jedan će proceniti vrednost nekretnine, a drugi starost objekta. Veštak treba da potvrdi da je u pitanju novogradnja i da banka za taj stan može da odobri subvencionisani kredit - naglašavaju bankari. Korisnik subvencionisanog kredita treba da plati i troškove sudske hipoteke, overe založne izjave, ali i gomilu taksi za razne potvrde, što iznosi dodatnih 100 evra. Pored svega toga, potrebno je i da klijent ima životno osiguranje, što znači da će za poduži spisak lekarskih pregleda koje treba da obavi platiti još oko 80 evra. Zanimljivo je i to da se broj pregleda povećava kako raste iznos kredita, pa su za sume veće od 70.000 evra neophodni dodatni specijalistički pregledi klijenta koji koštaju i do 200 evra. Subvencionisani stambeni krediti startovali su 1. oktobra, a ugovore sa Ministarstvom ekonomije do sada je potpisalo devet banaka. Najznačajnije za građane su kamatne stope koje nude banke, a koje će nakon isteka subvencije, 1. novembra 2012. godine, morati da plaćaju sami građani. Tako, recimo, u Intezi i Komercijalnoj banci ova kamata iznosi 4,5 odsto, plus šestomesečna vrednost euribora, dok će u Prokredit i Marfin banci biti nešto veća, 4,9 odsto fiksno, i šestomesečni euribor. U ove četiri banke kamata koju klijent plaća subvencioniše država do 31. oktobra 2012. godine i ona je fiksna, iznosi 5,25 odsto. Maksimalni iznos kredita je 100.000 evra, a rok otplate 30 godina. Korisnik kredita treba da obezbedi minimum pet odsto učešća, dok država pokriva 20 odsto. U prve tri godine, odnosno do kraja oktobra 2012.godine, rata kredita za građane je znatno niža jer kamatu plaća država. Takođe, poslednjih pet godina otplate je beskamatno jer tada klijenti otplaćuju učešće države. Za kredite mogu da konkurišu državljani Srbije mlađi od 45 godina, sa mesečnim primanjima do 120.000 dinara, koji ne poseduju nekretninu. Program Vlade odnosi se samo na kupovinu novoizgrađenih, stanova u izgradnji ili zamenu starog za novi stan. Još jedan problem koji se pojavio je i nedostatak malih stanova. Normalno je da je najveći broj građana Srbije platno sposoban, pa čak i uz povoljne kredite, odnosno subvencionisane, za kupovinu male kvadrature. Manjak malih stanova na tržištu nije problem sa kojim se javnost suočava sada, taj problem postoji od ranije uz sve napore da se reši. Ipak, ako se neko odluči da reši jedno od najbitnijih ptanja u životu, a to je da ima krov nad glavom, evo nekoliko saveta na šta sve treba da obrati pažnju i šta je sve potrebno da bi se subvencionisan kredit uopšte i dobio. Ukoliko želite da podignete stambeni kredit iz sredstava banke potrebno je da znate sledeće: - obavezan uslov je stalni radni odnos, i to sa najmanje 6 meseci rada na sadašnjoj poziciji - u trenutku uzimanja kredita potrebno je da imate najmanje 23 godine, a u trenutku otplate poslednje rate najviše 65 godina (u nekim bankama maksimalna starost je 68 godina) - u otplati stambenog kredita je moguće imati sadužnika (najčešće osoba iz uže porodice: muž, žena itd.) - rata kredita ne sme biti veća od 50% ukupnih prihoda dužnika i sadužnika - u redovne prihode banka može uključiti i prihod od rentiranja (sa overenim ugovorom ili izvodom banke u poslednja 3 meseca dokazujete da imate prihod od rentiranja)
Depozit ili učešće, evri ili franci?
Kada se odlučite za uzimanje stambenog kredita potrebno je da izaberete model kreditiranja. O modelima kreditiranja je najbolje da se informišete u banci u kojoj želite da uzmete kredit. Postoje stambeni krediti sa depozitom i učešćem, odnosno sa valutnom klauzulom u evrima ili švajcarskim francima, kao i krediti osigurani kod NKOSK (Nacionalna Korporacija za Osiguranje Stambenih Kredita).
Stambeni krediti sa učešćem imaju manje rate od kredita na bazi depozita. Minimalna plata za uzimanje kredita je, takođe, manja ukoliko uzmete kredit sa učešćem. Ukoliko se odlučite za kredit sa depozitom, imajte u vidu da depozit ostaje u banci tokom celog perioda otplate kredita, što može biti i do 30 godina.
Stambeni krediti indeksirani u švajcarskim francima imaju inicijalno manje rate, ali nose veliki rizik od naglog menjanja kursa. Imajte u vidu da kretanje cena i visina plata u Srbiji prate evro, tako da ukoliko uzmete stambeni kredit koji je indeksiran u švajcarskim francima, može doći do većih razlika između plate i visine rate. Stambeni krediti sa kraćim rokom otplate imaju veće rate, ali su pogodniji jer su korisnici kraće u obavezi i iznos ukupne kamate koja se plaća za kredit je manji. Krediti za stan osigurani kod NKOSK najčešće imaju manje rate, jer je i rizik za banku manji.
Troškovi uzimanja stambenog kredita
Pod troškovima podrazumevamo sve troškove koji proizlaze iz kupovine stana na kredit. Troškovi na koje obavezno morate računati su:
- učešće/depozit - uvid u kreditni biro (oko 200 dinara za građane) - troškovi procenitelja koji procenjuje vrednost nekretnine (banka daje spisak procenitelja sa kojima rade) - troškovi obrade kredita (0,5 - 2% od vrednosti kredita) - obavezno osiguranje nekretnine (plaća se godišnje) - otvaranje dinarskog i deviznog računa u banci (ukoliko niste klijent banke u kojoj uzimate stambeni kredit) - osiguranje kredita kod NKOSK (ukoliko uzimate kredit sa osiguranjem kod NKOSK) - iznos zavisi od LTV racija (LTV racio se dobija deljenjem iznosa kredita i procenjene vrednosti stana) - troškovi obrade kredita kod NKOSK – 30 evra (ukoliko uzimate stambeni kredit sa osiguranjem kod NKOSK) - životno osiguranje (kod nekih banaka je potrebna polisa životnog osiguranja) - troškovi sudske hipoteke - cudska taksa za overu kupoprodajnog ugovora (zavisi od vrednosti ugovora) - troškovi overe založne izjave - godišnji trošak održavanja kreditnog računa (plaća se u nekim bankama, i naplaćuje se procenat od ostatka glavnice na dan naplate troška servisiranja)
Saveti
Uzimanje stambenog kredita je vrlo važna odluka, jer vezuje korisnike kredita na dug vremenski period. Iz tog razloga je neophodno informisati se o uslovima uzimanja i vraćanja kredita u nekoliko banaka pa građanima savetujemo sledeće:
Rok otplate: Ukoliko ste u mogućnosti, uzmite stambeni kredit sa manjim rokom otplate, jer vam donosi veliku uštedu u ukupnom iznosu kamate koju plaćate.
Učešće/Depozit: Uzmite model kredita sa učešćem, jer ćete tako imati manju ratu kredita i biće vam potrebna manja minimalna plata za uzimanje kredita.
Evro ili švajcarski franak: Ukoliko se odlučite za stambeni kredit koji je indeksiran u švajcarskim francima, rata će vam možda biti manja, ali ćete prihvatiti veliki rizik od promena kursa.
Puštanje kredita u tečaj: Informišite se po kom kursu banka pušta kredit, a po kom plaćate rate kredita. Naime, može se desiti da kursevi nisu usklađeni, pa da izgubite značajna sredstva na kursnim razlikama.
Marže banaka: Raspitajte se kolika je marža banke i pod kojim je uslovima promenljiva. Obratite pažnju da kod stambenih kredita postoji varijabilni deo, koji se menja sa promenama EURIBOR-a ili LIBOR-a, i fiksni deo, koji je bankarska marža.
Troškovi uzimanja stambenog kredita: Prilikom uzimanja stambenog kredita potrebno je prikupiti prilično obimnu dokumentaciju. Vodite računa o troškovima prikupljanja dokumentacije.
Procena vrednosti nekretnine: Pri uzimanju stambenog kredita banka će vam obezbediti spisak procenitelja sa kojima rade. Obavezno prikupite ponude svih procenitelja, jer je moguće da ćete uštedeti i nekoliko stotina evra. U ponudu bi trebalo, osim cene, da bude uključeno i vreme izlaska na teren, odnosno vreme izrade dokumentacije.
