Gordana Nataroš. inž.geod. - Katastarske promene na nacionalizovanom zemljištu u opštini Zrenjanin

23.08.2010 08:29:00
Urbano građevinsko zemljište u Srbiji je prošlo kroz mnogo promena u zadnjih 60 godina. Bilo je nacionalizovano, delimično povraćeno i najzad, ponovo privatizovano. Delimična privatizacija je omogućena Novim Zakonom o planiranju i izgradnji usvojenom u avgustu 2009. godine od strane Skupštine Republike Srbije (''Službeni glasnik RS'', br. 72/2009)

Nacionalizacija
    Posle drugog svetskog rata velike površine obradivog zemljišta, šuma, građevinskog zemljišta, zgrada, fabrika bilo je konfiskovano od strane vlasti. Socijalistička država je preuzela potpunu kontrolu nad većinom privatnog vlasništva.
    Prinudna ali ne i kaznena mera pretvaranja privatne svojine u društvenu (državnu) sa ili bez naknade, nacionalizacija predstavlja jednu od prvih i najradikalnijih privredno – političkih mera socijalističke države.
    To se dešavalo u više etapa, a najznačajnija nacionalizacija bila je 1958. godine kada je nacionalizovano svo urbano građevinsko zemljište. To zemljište je prvo pretvoreno u javno vlasništvo a posle prevedeno u društveno. Vlasnici zemlje postali su samo njeni korisnici i to korisničko pravo je moglo biti nasleđeno ali ne i prodato. Ova situacija je stopirala razvoj tržišta nekretnina. Dešavalo se da ljudi prodaju svoje pravo korišćenja na građevinskom zemljištu ali nije bilo mogućnosti legalnog transfera. 

Pravo korišćenja i pravo prenosa

    Godine 2003. donesen je Zakon o planiranju i izgradnji. Zakon je pod određenim uslovima omogućio prodaju i prenos prava korišćenja nacionalizovanog neizgrađenog građevinskog zemljišta (Član 84. Zakona). To je bilo formalno i legalno prihvatanje ustaljene prakse. Zakon je takođe omogućio formiranje građevinskih parcela. To je bio prvi korak napred na domaćem tržištu nekretnina ali nedovoljan za uspešan i brz razvoj.
    Ali ovaj Zakon nije promenio status zemljišta. Kupovina je i dalje značila samo kupovinu prava korišćenja. Mnogi potencijalni strani investitori nisu mogli da prihvate ili razumeju da njihove milionske investicije mogu biti locirane na zemljištu koje mogu zakupiti na 99 godina ali ono ne može biti njihovo vlasništvo. Oni su hteli potpuno vlasništvo kao bilo gde na Zapadu.

Privatizacija

    Novi Ustav Srbije, usvojen u oktobru 2006, otvorio je vrata privatizaciji građevinskog zemljišta u Srbiji. Trebalo je da se donese novi zakon koji će konačno vratiti zemljište njenim vlasnicima.
    To se desilo u avgustu 2009, sa Novim Zakonom o planiranju i izgradnji u Srbiji (''Službeni glasnik RS'', br.  72/2009), koji je stupio na snagu 11-tog septembra 2009. godine. Ovaj novi zakon reguliše konverziju prava korišćenja nacionalizovanog izgrađenog zemljišta u pravo svojine, dok i dalje ostaje problem šta sa neizgrađenim nacionalizovanim zemljištem.

Sve ove promene morale su biti sprovedene u javnim knjigama.

2. VREME I NAČIN ODREĐIVANjA  GRAĐEVINSKOG ZEMLjIŠTA



    Nakon Drugog svetskog rata u našoj zemlji počela je izgradnja socijalističkog društveno – ekonomskog poretka, čija je ekonomska osnova bila državna, odnosno kasnije društvena svojina. U cilju uspostavljanja navedenog društveno – ekonomskog sistema država je u prvim posleratnim godinama donela nekoliko zakona  prema kojima su prava na sredstvima za rad i predmetima rada, kao sredstvima za proizvodnju, preneta iz privatne u državnu, a kasnije u društvenu svojinu. Sledio je dalji proces podržavljenja svojinskih prava na svim važnim materijalnim dobrima, a u cilju daljeg razvoja društva ekonomske jednakosti i socijalne pravde. Zato je Narodna skupština FNRJ, decembra meseca 1958. godine, donela Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta (''Službeni list FNRJ'', br. 52/58).
Ovim Zakonom su, pored stambenih zgrada i posebnih delova stambenih zgrada u građevinskoj svojini i svojini građevinskih pravnih lica, društvenih organizacija i drugih udruženja građana, predmet nacionalizacije bila sva izgrađena i neizgrađena građevinska zemljišta. Građevinsko zemljište je smatrano zemljište koje se nalazi u užem građevinskom rejonu grada i naselja gradskog karaktera. Koja mesta su se smatrala gradovima ili naseljima gradskog karaktera određivalo je Republičko izvršno veće, a uži građevinski rejon se određivao posebnom odlukom tadašnjeg Sreskog narodnog odbora. Širenjem privrednog razvoja, a posebno napretkom u razvoju industrijske proizvodnje, stvoreni su uslovi za povećanje priliva stanovništva iz sela u gradove i naselja gradskog karaktera, što je dovelo do početne urbanizacije društva. Ovaj proces je nužno zahtevao znatno proširenje građevinskog rejona. To je učinjeno donošenjem dva zakona, jednog saveznog i jednog republičkog: Zakona o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera (''Službeni list SFRJ'', br. 5/68) i Zakona o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera (''Službeni glasnik SRS'', br. 31/68, 17/69, 29/69, 19/71, 16/72, 24/73 i 39/74). Na osnovu navedena tri zakona građevinsko zemljište, kasnijim zakonima definisano kao gradsko građevinsko zemljište, određivano je na osnovu zakona.
    Nakon toga, od donošenja Zakona o građevinskom zemljištu (''Službeni glasnik SRS'', br. 32/75) do donošenja Zakona o planiranju i izgradnji (''Službeni glasnik RS'', br. 47/03), gradsko građevinsko zemljište određuje se na osnovu odluke nadležnog organa opštine, odnosno grada, odnosno grada Beograda. Po Zakonu o planiranju i izgradnji iz 2003. i 2009.god, koji tretira i pitanja uređenja i korišćenja građevinskog zemljišta, ne postoji institut gradskog građevinskog zemljišta, jer taj zakon predviđa postojanje samo javnog građevinskog zemljišta i ostalog građevinskog zemljišta.

3. KATASTARSKE  PROMENE  NA NACIONALIZOVANOM  ZEMLjIŠTU

    Evidencija nepokretnosti i prava na nepokretnostima vode se od davnina. Smatra se da je još oko 1950. godine pre naše ere vršeno premeravanje zemljišta oko Nila, dok se začeci zemljišnih knjiga javljaju u starom veku.
    Ova evidencija se vodila na razne načine i vremenom se usavršavala. Imala je za cilj da pruži podatke: o mestu, površini i granicama određene nepokretnosti, o vrsti i kvalitetu zemljišta, o zgradama koje se na njoj nalaze, kao i o pravima koja na toj nepokretnosti postoje.
          Katastar je evidencija o zemljištu koja sadrži podatke o parcelama i površinama pod objektima na zemljištu u pogledu njihovog položaja, oblika, površine, vrste odnosno kulture zemljišta, boniteta, klase, katastarskog prihoda i korisnika – posednika.
    Katastar zemljišta se izrađuje na osnovu izvršenog premera zemljišta koje se vrši radi utvrđivanja podataka potrebnih za horizontalnu i visinsku predstavu terena određene teritorije.
    Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju nepokretne stvari – zemljišta i zgrade  i stvarna prava koja se odnose na nepokretnosti. Zemljišno–knjižna prava se stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u zemljišnu knjigu.
    Zemljišne knjige karakteriše pravna sigurnost njenog upisa. Pretpostavka je da je stanje upisano u zemljišne knjige tačno, pa treća lica mogu bez bojazni za sebe sticati prava na toj nepokretnosti.
    Katastar ima značaj faktičke evidencije, a zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije nepokretnosti.
    Od prvobitnog premera do izrade katastra nepokretnosti, u KO Zrenjanin I, na snazi je dualni sistem evidencije nepokretnosti, katastar zemljišta i zemljišna knjiga.
        Od 1942-1950. god, rađen je nov premer grada Bečkereka (Zrenjanina), tada je bilo angažovano 20 geometara.
    Nakon urađenog novog premera, došlo je do proširenje granica građevinskog rejona u dva navrata, 1959 i 1965.god.
    Zbog potrebe dopunjavanja i ispravljanja geodetskih karata na terenu, 1965.god. usledila je obnova premera-reambulacija. Prilikom obnove premera, saglasno tadašnjim propisima, od jedne katastarske parcele koja je činila posed, nastale su dve parcele, prvenstveno zbog načina korišćenja zemljišta. Te se na delu ''građevinske parcele'',  gde se nalazio objekat i dvorište formirala jedna parcela sa kulturom ''kć'' i ''dv'' a na delu koji se koristio kao bašta, voćnjak, formirala druga katastarska parcela sa kulturom ''nj'', ''vć'', ''vg'', ''vr''.
    Zemljišno-knjižno stanje je ostalo ne promenjeno, tako da je jednoj topografskoj parceli, u većini slučajeva odgovarale dve katastarske. Ova topografska parcela u prirodi je odgovarala građevinskoj parceli i nju su činile ''grunt''- zemljište i objekat koji je sagrađen na tom zemljištu, kao jedna nekretnina.

    U periodu od 1958.god. odnosno od 1968.god, pa nadalje, raniji sopstvenik nije mogao da prenese bilo kom pravnom ili fizičkom licu (osim opštini, koja je bila ovlašćena da izuzima građevinsko zemljište, dodeljuje i upravlja građevinskim zemljištem), pravo korišćenja ni prodajom, razmenom, poklonom ili na bilo koji način.
    Godine 2003. donesen je Zakon o planiranju i izgradnji (''Službeni glasnik RS'',br.47/03). Zakon je pod određenim uslovima omogućio prodaju i prenos prava korišćenja nacionalizovanog neizgrađenog građevinskog zemljišta (Član 84. Zakona). To je bilo formalno i legalno prihvatanje ustavljene prakse.

3.1. Pravo korišćenja iz člana 84. Zakona
    Odredbom člana 84. Zakona o planiranju i izgradnji iz 2003.god izvršena je delimična denacionalizacija gradskog građevinskog zemljišta.
    Stavom 1. ovog člana Zakona je regulisano da na neizgrađenom ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini (nacionalizovanom) pravo korišćenja ima raniji sopstvenik, zakonski naslednik, kao i lica na koja je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja, u skladu sa zakonom.
Na koja lica i u skladu sa kojim zakonom se misli ovom odredbom?
    Ranijim sopstvenikom, prema ovoj odredbi zakona, smatra se lice koje je po važećim propisima bilo njegov sopstvenik na dan stupanja na snagu zakona, kojim je njegovo zemljište određeno za gradsko građevinsko zemljište. Ti zakoni su:
    1. Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta (''Službeni list FNRJ'', br. 52/58 ...24/61);
    2. Zakon o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera (''Službeni list SFRJ'', br. 5/68);
    3. Zakon o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera (''Službeni glasnik SRS'', br. 32/68 ...39/73).
    Lica na koje je raniji sopstvenik mogao da prenese pravo korišćenja po ranijem Zakonu o građevinskom zemljištu iz 1990. godine (''Službeni glasnik SRS'', br. 23/90)
 bila su: bračni drug, potomci, usvojenici, roditelji i usvojioci ranijeg sopstvenika.
    Iz sadržine navedene zakonske odredbe zapaža se da pravo korišćenja na neizgrađenom ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini ima raniji sopstvenik zemljišta, odnosno drugo odgovarajuće lice, da se ranijim sopstvenikom zemljišta smatra lice koje je po važećim propisima bilo sopstvenik zemljišta na dan stupanja na snagu navedena tri zakona i da se pravo korišćenja odnosi na zemljište koje je na osnovu zakona postalo građevinsko zemljište, a ne i na zemljištu koje je na osnovu opštinskih odluka postalo građevinsko zemljište.
    Pravo korišćenja koje može biti predmet prenosa-prometa, raniji sopstvenik stiče po samom zakonu, a rešenje nadležnog opštinskog organa uprave ima samo utvrđujući karakter.
    Navedena lica u članu 84. stav 1. (raniji sopstvenik, zakonski naslednik i lica na koje je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja, u skladu sa zakonom), imaju pravo korišćenja, a na njihov zahtev za utvrđivanje tog prava, rešenje donosi nadležna opštinska uprava.
    Pravo korišćenja ovog ostalog građevinskog zemljišta od strane navedenih lica je u prometu.
    Nije se mogla izvršiti sprovodba ugovora o prometu prava korišćenja na ostalom neizgrađenom zemljištu u državnoj svojini bez pravosnažnog rešenja opštinske uprave.

      4. KONVERZIJA PRAVA KORIŠĆENjA U PRAVO  SVOJINE NA   
         GRAĐEVINSKOM ZEMLjIŠTU                 

         Ustav Republike  Srbije (“Službeni glasnik RS“, broj 98/06), poznaje tri oblika svojine: Privatna, javna i zadružna.

Građevinsko zemljište može biti: izgrađeno i neizgrađeno      

    Do donošenja novog Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS“, broj 72/09), građevinsko zemljište se nalazilo u državnoj svojini sa upisanim pravom korišćenja po osnovu ranijeg vlasništva na tom zemljištu (nacionalizacija).
    Prelazak državne svojine u druge oblike svojine Zakon reguliše odredbama o   konverziji. Ovo važi i za izgrađeno i neizgrađeno građevinsko zemljište.
    Međutim, kada je u pitanju raniji sopstvenik i njegovo pravo korišćenja, na njegovom neizuzetom neizgrađenom građevinskom zemljištu, koje je i sada u režimu državne svojine, Zakon je regulisao samo u pogledu građevinskog zemljišta na kome je već utvrđeno pravo korišćenja po članu 84. ranijeg Zakona o planiranju i izgradnji. Ovo je regulisao, odredbom člana 219.
    Novim zakonom, kojim se uvodi pravo vlasništva na zemljištu, član 84. nema mesta. Prema tome, u sadašnjoj situaciji, nije više moguće dobiti rešenje po članu 84. za zemljište. Korisnici na datom zemljištu, koji su dobili rešenje po članu 84. pre novog zakona i dalje treba da imaju pravo prodaje tj. prenosa tog zemljišta bez konverzije u pravo vlasništva. Korisnici, koji nisu tražili i nemaju rešenje iz člana 84. za svoje zemljište, ne mogu ga više dobiti. Prema tome, u sadašnjoj situaciji, ne mogu ga prodati pre nego konvertuju svoje pravo korisništva u pravo vlasništva. Samo posle toga moći će da prodaju svoje zemljište.
    Za najveće površine neizgrađenog gradskog grđevinskog zemljišta (nacionalizovanog) Nije rešeno pitanje svojine. Njegovo trajno rešenje svojine odložene je do ispunjenja određenih uslova ili rokova, ili tek donošenjem Zakona o restutuciji.
    Raniji sopstvenik i njegovi zakonski naslednici na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini  nemaju ni pravo svojine, ni utvrđeno pravo korišćenja. Oni ne mogu podnositi zahteve za dobijanje građevinske dozvole, ne mogu prenositi pravo korišćenja na druga lica i dr. Oni mogu samo da koriste zemljište, bez promena njegovog svojstva saglasno planskom aktu.

5. ZAKLjUČAK

    Dosadašnja praksa primene zakonskih normi prilikom upisa konverzije prava korišćenja u pravo svojine kod većine korisnika se pokazalo kao delimična, kod građevinskih parcela koje su sastavljene od dve katastarske parcele (misli se na nacionalizovano gradsko građevinsko zemljište). Konverzija se radi samo na izgrađenoj katastarskoj parceli, dok neizgrađena ostaje u korisništvu.

    Evidentno je da te dve katastarske parcele čine jednu građevinsku parcelu.
    Po zakonu o planiranju i izgradnji Član 2. , tačka 20 građevinska parcela jeste deo građevinskog zemljišta, sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, koja je izgrađena ili planom predviđena za izgradnju.   
    Postavlja se pitanje, kako sada tumačiti neizgrađenu katastarsku parcelu, koja sa izgrađenom čini građevinsku parcelu.
    Kao prvo Zakon ove dve parcele, treba da stavi u jasan međusoban odnos, kako bi cela ova oblast koja polazi od parcele, bila postavljena na zdrave osnove, sa jasnim nazivom ''katastarska'' ili ''građevinska parcela'', a ne samo parcela.
    Takvim tumačenjem zakonskih odredaba katastar bi mogao uraditi konverziju i pomenute neizgrađene uz Uverenje nadležnog organa da po planskoj nameni dve katastarske parcele čine jednu građevinsku.
     Ovim bi se rešile mnoge nepravde koje nisu prouzrokovali raniji vlasnici, već je to učinjeno mimo njihove volje i znanja, prilikom obnove premera, a proisteklo je iz katastarskih propisa koji su 60-tih godina po službenoj dužnosti ''cepali'' postojeće placeve na ''dvorište i baštu'', tako da sada u većini slučajeva u postojećem naseljskom tkivu imamo situaciju da jednu građevinsku parcelu čine dve i više katastarskih parcela.


Izvori:

      - http://GRAĐEVINAR 23 - Gordana Nataroš. inž.geod.


 
SPONZORI